Blog do Didi Galvão
Investir no setor imobiliário pode ser um bom negócio, inclusive para investidores de perfil conservador
Quem acha que investir no mercado imobiliário é só para investidores arrojados se engana. O mercado de crédito imobiliário oferece alternativas seguras e rentáveis para investidores de perfil conservador, especialmente em tempos de juros elevados. Com garantias reais e prazos definidos, muitos desses investimentos oferecem previsibilidade e riscos controlados, embora variem conforme o emissor e o ativo.
Opções como Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), além de fundos imobiliários de papel, podem ser boas alternativas para quem quer explorar o potencial do mercado imobiliário sem correr tantos riscos.
Neste artigo vamos apresentar opções de investimentos para investidores conservadores no mercado de crédito imobiliário.
Este conteúdo não é uma recomendação de investimento.
Segurança do investimento
A segurança é uma das maiores inquietações do investidor conservador, já que ele não está preparado para assumir grandes riscos para obter uma boa rentabilidade financeira.
Nesse sentido, investir em alguns ativos atrelados ao setor imobiliário pode ser um bom negócio, já que esse tipo de aplicação oferece garantias reais, como em imóveis, e oferecem um risco de inadimplência menor.
Tipos de ativos
Os principais investimentos relacionados ao setor imobiliário para investidores de perfil conservador são a LCI, o CRI e os fundos imobiliários de papel.
As LCIs são títulos emitidos por instituições financeiras para financiar as operações do mercado imobiliário. Elas são isentas de Imposto de Renda e contam com a proteção do Fundo Garantidor de Créditos (FGC). Trata-se de um investimento em renda fixa que oferece mais segurança e previsibilidade e que é, portanto, mais adequado para quem tem perfil conservador.
Já os CRIs são títulos de crédito privado lastreados em recebíveis do setor imobiliário. São títulos que dão ao investidor a prerrogativa de crédito. Nessa modalidade, a securitizadora antecipa recebíveis ao originador e capta recursos dos investidores em troca de juros pagos ao investidor. Os CRIs também contam com isenção do Imposto de Renda para pessoas físicas, quando atendem aos requisitos legais. No entanto, ao contrário das LCIs, não são protegidos pelo FGC.
Outra possibilidade é investir em fundos imobiliários de papel, um tipo de fundo de investimento que aplica seu patrimônio em títulos atrelados ao mercado imobiliário. Esses fundos oferecem isenção de Imposto de Renda sobre os dividendos que são distribuídos aos cotistas.
Rentabilidade
LCIs e CRIs são ambos investimentos de renda fixa ligados ao setor imobiliário e muitas vezes oferecem rentabilidades superiores a outras aplicações tradicionais de renda fixa.
Abaixo fazemos um comparativo entre essas aplicações e outras opções bastante populares no mercado financeiro.
| Aplicação | Rentabilidade estimada anual (%) | Observações |
|---|---|---|
| CRI | 11% a 13% (bruto, isento de IR) | Pode ser prefixado, atrelado ao IPCA ou CDI |
| LCI | 9% a 10,5% (bruto, isento de IR) | Comum ter carência de 90 dias ou mais |
| CDB (100% do CDI) | ~10,65% (bruto, com IR) | Rendimento líquido menor após IR |
| Tesouro Selic | ~10,65% (bruto, com IR) | Ideal para liquidez e segurança |
| Fundo DI | ~9,5% (líquido, após taxas e IR) | Taxas e desempenho variam |
Já a rentabilidade dos fundos de papel depende de vários fatores, como o fundo escolhido, os ativos que compõem o portfólio, entre outros.
Liquidez
O CRI não tem liquidez diária e normalmente é comprado para ser mantido até o vencimento (o chamado buy and hold), que costuma ser no longo prazo e pode durar anos. Portanto é um investimento de baixa liquidez, com dificuldade de resgate antes do vencimento.
A LCI, por sua vez, tem liquidez baixa a média, a depender da instituição emissora. O resgate dos valores não é permitido durante um período de carência de 90 dias. Após esse prazo, a liquidez depende do banco que emitiu o título. Em geral, os investidores costumam resgatar no vencimento, que pode variar de três meses a três anos ou mais.
Já os fundos de papel têm liquidez alta, já que suas cotas são negociadas na Bolsa de Valores, como se fossem ações. No entanto, o preço de venda depende do mercado.
Cenário econômico
Os juros e a inflação afetam diretamente o desempenho de LCIs, CRIs e fundos de papel, mas de formas diferentes dependendo do tipo de indexação de cada produto.
No caso da LCI prefixada, a queda da Selic costuma ajudar, no entanto o impacto da inflação é baixo, já que o rendimento é fixo. Já no caso da LCI atrelada ao CDI, uma taxa que segue a Selic, a rentabilidade aumenta quando a taxa de juros sobe e diminui quando ela cai. A inflação também influi pouco nesse caso.
No CRI prefixado, a elevação da Selic contribui, ao passo que a diminuição pode resultar em deságio, e a inflação tem pouca influência. No caso do CRI híbrido (IPCA + juros), ele é pouco afetado pela Selic e o ganho real aumenta com a inflação.
Por fim, a Selic alta pode ajudar ou prejudicar os fundos de papel, a depender dos ativos na carteira. Como a maioria tem CRIs atrelados ao IPCA ou ao CDI, a inflação pode ajudar. Porém o preço das cotas pode cair com alta dos juros, porque os fundos são avaliados também pelo valor de mercado dos CRIs, que se desvalorizam quando os juros sobem.
